Большинство агентств недвижимости в Батуми работают по принципу витрины: отправляют клиенту десятки ссылок из общей базы в надежде, что хоть один вариант зацепит. Мы в DT Realty работаем принципиально иначе.
Мы выступаем вашим персональным консультантом и фильтром на рынке. Вместо бесконечного спама объявлениями мы глубоко разбираем вашу задачу, отсеиваем фейки и неликвид, считаем реальную экономику и подсвечиваем риски по каждому объекту, ещё до того, как вы внесёте залог.
1. Кому и чем мы полезны
Наш подход ориентирован на людей, которые ценят своё время, деньги и юридическую безопасность:
- Инвесторы: если вам нужен прогнозируемый пассивный доход или капитализация, а не абстрактные прайс-листы застройщиков с «25% годовых».
- Покупатели жилья для себя и семьи: для тех, кто переезжает в Грузию и ищет квартиру в хорошем районе, с газовым отоплением, хорошим ремонтом, развитой инфраструктурой и тихим двором.
- Покупатели из других стран (удалённые сделки): помогаем безопасно купить недвижимость в Батуми без личного присутствия, контролируя каждый шаг от проверки выписки до получения ключей.
2. Как проходит кураторский подбор
Мы не пересылаем вам базу с фейковыми ценами. Вместо этого вы получаете точечную подборку из нескольких реальных объектов, идеально подходящих под ваши параметры.
Перед отправкой любого варианта мы оцениваем:
- Соответствие цели: квартира под посуточную аренду и квартира для постоянного проживания семьи это абсолютно разные объекты с разной инженерной инфраструктурой.
- Прямой контакт с собственником или застройщиком: никаких длинных цепочек посредников и накруток.
- Честная оценка локации: мы прямо скажем, если перед вашими окнами через год вырастет «стена» другого комплекса или если в доме нет подключения к газу.
3. Глубокий юридический аудит (Due Diligence)
Юридическая проверка объекта и девелопера это ключевой этап нашей работы. До внесения любых броней и авансов мы проводим комплексный аудит:
- Публичный реестр: проверяем историю права собственности, наличие арестов, ипотек, залогов и судебных обременений.
- Правовой статус земли: при подборе таунхаусов, вилл или апартаментов с отдельным двором контролируем целевое назначение участка. Для иностранцев доступна покупка земли только со статусом «несельскохозяйственного назначения» (Non-agricultural).
- Защита от двойных продаж: при покупке строящегося жилья мы контролируем обязательную регистрацию предварительного договора купли-продажи (права требования) в Публичном реестре Грузии. Обычный бумажный договор без записи в NAPR не защищает покупателя.
- Анализ договора и застройщика: изучаем разрешения на строительство, финансовую устойчивость девелопера и условия договора с управляющей компанией (включая скрытые комиссии за обслуживание).
Наше правило: если объект имеет юридические изъяны или застройщик систематически срывает сроки, мы прямо говорим об этом и отказываемся от сопровождения такой сделки.
4. Первичный и вторичный рынки: как мы работаем
| Направление | Что мы делаем | В чём ваша выгода |
|---|---|---|
| Новостройки (первичный рынок) | Сравниваем девелоперов, проверяем ход стройки, согласовываем индивидуальные условия рассрочки. | Вы получаете объективный аудит без переплаты. Цена объекта равна прямой цене от застройщика. |
| Готовое жильё (вторичный рынок) | Оцениваем реальное состояние ремонта, износ коммуникаций, юридическую чистоту. | Торгуемся с продавцом на основе фактов, организуем безопасные взаиморасчёты. |
| Аренда (долгосрочная) | Подбираем проверенные квартиры с прозрачным договором и фиксированной стоимостью на весь срок. | Защита от необоснованного выселения и скрытых коммунальных долгов прошлых жильцов. |
5. Расчёт инвестиционной математики
Для инвесторов мы не используем «маркетинговые» буклеты застройщиков. Мы составляем финансовую модель с учётом реалий рынка Батуми:
- Сезонность: учитываем высокую загрузку в летние месяцы и реалистичную заполняемость в межсезонье.
- Расходы на эксплуатацию: закладываем комиссии управляющих компаний (обычно 20–30%), коммунальные платежи и амортизацию.
- Налогообложение:
- Налог на доход от аренды: при сдаче физическим лицам составляет 5% (требуется простая регистрация в RS.ge).
- Лимит НДС: отслеживаем порог дохода в 100 000 GEL за 12 месяцев, чтобы исключить рисковый переход на плательщика НДС (18%).
- Налог при перепродаже (Capital Gains): при продаже жилья ранее 2 лет владения уплачивается налог 5% от чистой прибыли. При владении более 24 месяцев: 0%. Это касается объектов со статусом «жилое помещение».
6. Полное сопровождение и удалённые сделки
Грузия предлагает одну из самых быстрых и удобных процедур оформления недвижимости в мире. Мы ведём процесс «под ключ», в том числе дистанционно.
График госпошлин и сроков в Доме юстиции (Public Service Hall)
- 0%: налог на покупку недвижимости для покупателя в Грузии полностью отсутствует.
- 150 GEL (около $55): стандартная регистрация права собственности (4 рабочих дня).
- 360 GEL (около $135): ускоренная регистрация права собственности (в день обращения).
Тонкости дистанционной покупки
При удалённом оформлении вторичного жилья или переуступки мы помогаем грамотно составить нотариальную доверенность. Документ, оформленный в вашей стране проживания, должен содержать апостиль (или консульскую легализацию). В Батуми мы выполняем его официальный перевод на грузинский язык и заверение у нотариуса.
7. Пост-продажный сервис: что происходит после сделки
Наша работа не заканчивается в момент получения выписки из реестра. Мы помогаем покупателю адаптироваться и запустить объект в работу:
- Переоформление лицевых счетов: переводим договоры на электричество, воду, газ и интернет на ваше имя.
- Ремонт и комплектация: если объект куплен в «чёрном» или «белом» каркасе, подбираем проверенные строительные бригады и осуществляем авторский надзор.
- Управление арендой: помогаем передать объект надёжной управляющей компании или берём на себя поиск долгосрочных арендаторов.
8. Прозрачные условия и стоимость услуг
Мы выступаем за полную финансовую открытость:
- Покупка новостроек: услуги DT Realty для покупателя абсолютно бесплатны. Нашу работу оплачивает девелопер из своего маркетингового бюджета. При этом стоимость квартиры для вас остаётся строго такой же, как в отделе продаж застройщика (включая все действующие скидки и рассрочки).
- Вторичный рынок и аренда: комиссия за сопровождение сделки купли-продажи на вторичном рынке или подбор аренды обсуждается фиксированно до начала работы. Никаких скрытых платежей, мелкого шрифта или внезапных расходов.
Готовы обсудить вашу задачу? Напишите нам в мессенджер или оставьте заявку. Мы проведём первичную консультацию, разберём рынок под ваши критерии и предложим проверенные решения.
